Seguros que afectan tu hipoteca: Seguro de propietarios frente a seguro hipotecario privado

Si estás en el mercado para comprar una casa, hay una gran cantidad de terminología financiera con la que debes familiarizarte. Junto con tu hipoteca hay tarifas adicionales que debes tener en cuenta en tu presupuesto, como el seguro de propietarios y el seguro hipotecario privado o PMI. Es crucial que comprendas estos términos con claridad.

Cuando escuchamos la palabra seguro, generalmente suponemos que es algo que pagamos que nos ayudará a largo plazo, como un seguro de automóvil en caso de accidente o un seguro médico que hará que tus facturas sean un poco más asequibles. Entonces, ¿cuál es la diferencia? El seguro para propietarios de viviendas te beneficia de la misma manera, pero tu PMI sólo beneficia al prestamista. Vamos a explicarlo por partes.

¿Qué es el seguro de propietarios? 

El seguro de propietarios de viviendas se trata de ti, pero aun así es requerido por los prestamistas hipotecarios. Es relativamente barato y, con una hipoteca con una cuenta de depósito en garantía, tu prestamista incluso paga la prima por ti. Pero, incluso, a veces nos olvidamos de su importancia. El seguro de hogar te paga para cubrir el costo de la estructura de la casa en caso de daños.

¿Cuánto cuesta el seguro de propietarios? 

El costo de tu seguro será específico para tus necesidades, dependiendo del plan que elijas y el tamaño de tu hogar, pero la prima anual puede oscilar entre $300 y $1,000 y, aunque esto generalmente se paga mensualmente, algunos prestamistas pueden solicitarte que pagues la prima anual completa antes de completar la liquidación de tu hipoteca.

¿Cómo te ayuda (y no) el seguro de propietario de vivienda?

 El seguro de propietarios puede cubrir muchas cosas, dependiendo de tu plan y de dónde vivas, pero puede ahorrarte dinero en caso de daños en tu hogar o pertenencias causadas por fuego, artículos robados o dañados e incluso lesiones sufridas por ti u otra persona que ocurran en tu propiedad (incluye también lesiones emocionales como difamación).

Desafortunadamente, el seguro de propietarios no puede cubrirlo todo. Lo más importante que no cubrirá es el daño por inundación, a menos que pagues una gran suma porque tu nuevo hogar se encuentra en un área de inundación designada por el gobierno federal. La mayoría de las agencias de seguros pueden proporcionarte esto o puedes consultar el Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones, que puede agregar $250 adicionales a tus costos mensuales de vivienda. Esto se hace para que el seguro diario sea más asequible para la persona promedio que vive pacíficamente fuera de las zonas de inundación.

También tendrás poca o ninguna cobertura en ciertos desastres naturales como huracanes, tornados, granizo y terremotos, de nuevo, a menos que agregues más a tu póliza. Y aunque estás protegido en caso de robo, existen límites en cuanto a lo que cubrirán las compañías de seguros, así que ten cuidado si tienes mucha tecnología de vanguardia, reliquias o joyas costosas.

Puedes combatir todos estos factores descubiertos instalando techos más resistentes o contraventanas para protegerte de las tormentas o contra otro tipo de desastres, así como instalar sistemas de seguridad más avanzados, alarmas contra incendios y cerraduras de seguridad para hacer que el interior de tu hogar sea más seguro. Éstos pueden reducir los costos de tu plan, pero, en última instancia, sólo te mantendrán mejor protegido a largo plazo.

¿Qué es el seguro hipotecario privado?

 Mientras que el seguro de propietarios está destinado a protegerte, PMI existe para proteger a los prestamistas. Tú eres un riesgo para ellos desde el punto de vista financiero; por lo tanto, para combatir ese riesgo serán propietarios de una parte de tu casa hasta que pagues por completo el préstamo, pero, aun así, pierden una gran cantidad de dinero en caso de una ejecución hipotecaria. Debido a esto, si tu puntaje crediticio no es demasiado alto, por ejemplo, haciendo que parezca menos probable que cumplas con todos los pagos de tu casa, el banco te va a obligar a comprar PMI para que evites perder dinero en caso de que tu casa te sea requerida. Bastante negativo, lo sabemos.

¿Cómo saber si requieres PMI? 

Generalmente, los propietarios deben pagar PMI cada vez que el pago inicial de su casa sea menor al 20% del precio total de compra de la vivienda, lo que indica de inmediato que pagar por la vivienda podría ser una tarea difícil. El prestamista quiere saber que tú tienes una participación en la propiedad, y esto es lo que eso significa.

Si sólo realizas un pago inicial del 5-10% del hogar, técnicamente sólo eres dueño de esa parte de la casa, lo que te ocasionaría menos daños si no realizas todos los pagos. También se ha demostrado que es mejor que realices una mayor inversión, porque al igual que el banco, poseerías una mayor parte de la propiedad. 

¿Cuánto cuesta PMI? 

Nunca un número fijo; tu seguro hipotecario privado oscila generalmente entre el 0.5-1% del monto total del préstamo. Pero, con el costo promedio de una casa que está alrededor de $200,000, eso significa que podrías estar pagando hasta $200 adicionales por mes en los pagos de tu casa y, para colmo, no es deducible de impuestos. ¿Cómo encontramos esta cantidad? El PMI se determina en función de una serie de factores:

• La duración de tu hipoteca (¿elegiste el plan de pago a 15 años o el plan de pago a 30 años?);

• El tipo de préstamo que recibiste (lee más sobre todos los tipos de préstamos en Hipoteca 101);

• El "préstamo a valor" (el monto del préstamo dividido por el valor de la propiedad; cualquier cantidad superior al 80% aumentará tu PMI);

• Tu puntaje de crédito (lee más sobre cómo tu puntaje de crédito afecta tu hipoteca).

Afortunadamente, debido a que el PMI no es fijo y se calcula en función de tu hipoteca, entre menor sea el saldo por pagar de tu préstamo, menor será el monto por pagar en PMI.

¿Cómo te deshaces de PMI? 

La cuestión es cómo dejar de pagar esta tarifa que cuesta tanto como un préstamo de automóvil pequeño. Hay algunas maneras de hacer esto.

• Simplemente haz el pago de tu hipoteca a tiempo. Como dijimos anteriormente, una vez que pagues un saldo determinado de tu préstamo (específicamente, una vez que tu préstamo a valor es menor al 80%), puedes solicitar la cancelación del PMI contactando a tu prestamista. O bien, una vez que cae por debajo del 78% o has llegado al punto medio de tu deuda (7.5 años en un plan de pago de 15 años o 15 en un plan de 30 años), es necesario Esta es la forma más fácil, pero también la más lenta.

• Refinancia tu hipoteca.

• Aumenta el valor de tu hogar con actualizaciones, ya sea para vender, pagar la hipoteca y eliminar tu PMI, o simplemente para disminuir la relación préstamo-valor, eliminando eventualmente el PMI. 

O, ¿cómo evitas el PMI en conjunto? 

La forma más fácil de evitar el PMI es pagando un anticipo del 20% por adelantado. Pero nos damos cuenta de que esto no siempre es una opción para todos, por lo que siempre puedes probar una hipoteca combinada en la que tomas un préstamo sobre el 80% de tu propiedad, seguido de un segundo préstamo de 10-15%, y poniendo esos 5-10% restantes por tu cuenta. ¿El único truco? Esto a menudo sólo funcionará para personas con un historial crediticio sólido, ya que se están tomando bastantes compromisos de préstamos a la vez.